Ипотека, семейное счастье и раздел долгов

Ипотека — инструмент, делающий возможной покупку квартиры для многих семей. Не секрет, что более 50 % сделок на рынке недвижимости совершается с ее помощью. Чаще всего к ипотеке обращаются молодые семьи.
Говорят, что можно обрести счастье с любимым и в шалаше, однако вера в это утверждение аналогична ожиданию выйти замуж за принца на белом коне или получить полцарства в приданное от тестя. В жизни все прозаичнее: каждая семья нуждается в своей собственной жилплощади. Именно поэтому основным покупателем квартир являются молодые семейные пары. Однако далеко не у всех доход позволяет приобрести квартиру без ипотечного кредитования. В последнее время банки выдают эти кредиты не только официальным супругам, но и парам, живущим в гражданском браке. Оформляя ипотеку, каждый мечтает о долгой и счастливой жизни в новой квартире, однако ипотека — процесс долгий, чаще всего ее оформляют лет на 15. Брак же, по статистическим данным, менее долгое состояние. В России наибольшая часть разводов происходит после 5-9 лет совместной жизни, а, значит, есть вероятность, что ипотечные платежи придется выплачивать и тогда, когда любовь пройдет, и каждый будет строить свою собственную судьбу отдельно. Безусловно, никто не думает о плохом, но, оформляя ипотеку, воспользуйтесь советами специалистов рынка недвижимости.

Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп», обращает внимание, что если вы состоите в официальном браке, и между вами нет брачного договора, то имущество (а значит и квартира) оформляется в общую совместную собственность. В гражданском браке с точки зрения закона вы никак не связаны, поэтому некоторые банки, рассматривая возможность выдачи ипотеки, просят подтвердить ведение общего хозяйства и наличие общего ребенка. И в этом случае квартира оформляется в общую долевую собственность.

Однако в каком бы браке вы не состояли и как бы ни оформляли квартиру, платить по долгам придется каждому. А при разводе люди не всегда расстаются друзьями, поэтому лучше продумать все варианты событий заранее.

Совет для официальных супругов

Вступая в законный брак, очень многие пары сейчас заключают брачный договор. И это не проявление плохого отношения или недоверия, это предусмотрительность. В российском законодательстве брачный договор устанавливает лишь режим раздела собственности, он никоим образом не влияет на ваше моральное, этическое и прочее поведение. «В нем можно указать то, кому достанутся общие дорогостоящие подарки, ювелирные украшения, движимое и недвижимое имущество. Такое соглашение можно составить как до вступления в брак, так и на любом его этапе», — разъясняет Мария Литинецкая.

Иногда брачный договор составляется для ипотечной сделки. Обычно это делают супруги, у которых уже есть общая собственность и один из них желает приобрести квартиру исключительно для себя. Без этого договора, квартира является совместной собственностью, даже если юридически полностью оформлена только на одного из супругов. И при разводе, чтобы оставить ее себе, придется в суде доказывать свои исключительные права на эту недвижимость.

«При отсутствии брачного договора проблема раздела имущества обычно зависит от того, кто какой вклад вносил в семейный бюджет: если оба работали — это одна ситуация, если же добытчиком был один, а второй охранял «семейный очаг», то тут и возникают споры о соразмерности вложений. Поверьте, чтобы узнать своего супруга до конца, надо с ним развестись. Если вы своевременно не позаботились о наличии брачного договора, придется сохранять историю всех платежей — квитанции, платежки от переводов и источников получения денег, как на первоначальный взнос, так и на ежемесячные платежи. Когда в семье тишь и благодать, это кажется смешным и нелепым, но в случае разрыва — очень поможет в суде. Помните, если вы договорились, что недвижимость куплена именно на вас, нужно следить, чтобы платежи по ипотеке поступали только с вашего счета и от вашего имени. Не просите супруга заплатить за вас до зарплаты. Раз квартира ваша, то и проблемы по погашению — тоже ваши», — советует эксперт.

Совет для гражданских супругов

Гражданский брак предпочитают те, кто считает такие отношения более свободными и независимыми. Однако в нем вы практически не защищены имущественно при разрыве отношений. И если квартира покупается в собственность только одного из партнеров, то другому разумнее не вкладывать свои деньги ни в первоначальный взнос, ни в ежемесячные выплаты. Не стоит думать, что это ОБЩИЙ дом, не зависимо от юридического оформления. Вложенных денег, при разрыве отношений, вы не вернете, особенно, если все платежи шли не от вас, а вы никак не можете подтвердить свой доход. Можно, конечно, писать друг другу расписки на все денежные переводы, но это выглядит совсем уж странно. Да и с этими расписками доказать что-либо в суде все равно сложно.

«Гражданским супругам важно помнить, что оформлять кредит нужно на того, кто будет платить. В практике бывали истории, когда квартиру приобретала пара, в которой гражданская супруга получала белую зарплату, а супруг — черную, но гораздо большую, поэтому фактически он являлся плательщиком по кредиту. Так вот, когда женщина ушла в декрет и уже не работала, вторая половина вдруг отказалась платить. В результате, женщина осталась один на один и с ребенком, и с кредитом, и без денег. Самые надежные созаемщики в этих ситуациях — родители или братья с сестрами, если, конечно, у вас хорошие отношения в семье», — рассказывает Мария Литинецкая.

Если же вы решили быть созаемщиками друг друга, то и квартиру оформляйте в долевую собственность. Банку все равно, кто платит деньги, а вот в случае неуплаты претензии будут к двоим. И не стоит полагать, что если ваша половина хлопнула дверью и исчезла в неизвестном направлении, а вы из последних сил сами выплатили ипотеку, то и квартира будет ваша. Избавиться от второго собственника трудно. Можно лишь через суд требовать возмещения своих расходов, но это не всегда заканчивается успехом. Если же вы остались один на один с ипотекой и будущей «совместной» квартирой, то можно попытаться выкупить долю у бывшей половины или обратиться в банк с просьбой о досрочной реализации квартиры.

Безусловно, создавая семью и покупая квартиру в ипотеку, каждый надеется на самое лучшее. Но разумнее позаботиться о путях отступления заблаговременно.