О том, как подешевле перекупить у банка квартиру с жильцами.

Пять лет назад, во время финансового кризиса, на рынке жилья появились объекты нового типа — квартиры, находящиеся в залоге у банка, собственники которых не справились с ипотечными платежами. У покупателей о таком жилье ходит много легенд: с одной стороны, это кажется шансом купить квартиру за бесценок, с другой стороны — неминуемо придется путаться в правовых вопросах с бывшими собственниками. Попробуем прояснить эту ситуацию.

Единого реестра «залоговых» квартир не существует. О них можно узнать на сайте банка, спросить о них у своего риэлтора или услышать от знакомого. Не стоит ждать, что такую квартиру продадут с огромной уценкой: чаще назначается рыночная стоимость, ведь банк должен «отбить» собственные затраты, однако встретить объект, цена которого меньше рыночной на 10-20 процентов, вполне возможно. Главный плюс для покупателя такого объекта — большая скидка по ипотеке. Когда такое жилье только появилось, банки создали под него ипотечные спецпрограммы со ставками 8-8,5 %, впоследствии из-за повышения ставки рефинансирования они подросли до 9-10 %. Но можно найти и под 6% — такую ставку предлагает Свердловское агентство жилищного кредитования (САИЖК) и федеральное агентство — АИЖК. Предусмотрено, что процентная ставка по такому кредиту должна составлять 3/4 действующей ставки рефинансирования — это и есть те самые 6 %. Правда, придется застраховать свою жизнь: без договора страхования ставка возрастет на 0,7 %. Кредит гасится ежемесячно равными платежами в течение всего срока. Если залоговые квартиры САИЖК и АИЖК находятся в собственности этих агентств, то в случае банков они могут находиться как на балансе кредитной организации, так и в собственности должника. Во втором случае нужно либо согласие на добровольную продажу (или банки привлекают коллекторов), либо судебное решение — тогда с этим работают судебные приставы-исполнители.

Перед тем, как решиться на такую покупку, важно знать, что первоначальный взнос потенциального покупателя должен быть равен остатку кредитных обязательств продавца. Но низкая ставка обозначает, что о снятии обременений с жилья покупатель должен позаботиться сам (имеются в виду не залоговые обременения, а право проживания и пользования). Первое действие — необходимо по суду выписать из квартиры предыдущих жильцов. Во-вторых, сделать так, чтобы они действительно выехали. И то, и другое может быть достаточно просто, если человек либо сам решил продать ипотечное жилье, потому что решился на что-то новое, либо добровольно желает освободиться от долгов. Практика показывает, что соотношение добровольных и конфликтных выселений составляет 50 на 50. Самые неприятные случаи случаются при разводах, когда один из супругов уезжает, не в силах выплачивать долг, и в квартире либо остается агрессивно настроенный второй супруг, либо он исчезает тоже, и никто из них так и не выписывается. В ряде случаев в пустой квартире остаются вещи, и когда новый собственник с участковым вскрывают дверь и меняют замки, прежний владелец вполне может подать заявление в полицию.

У многих встает вопрос, как же быть, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети. На самом деле в большинстве случаев эти вопросы можно решить, поскольку в ипотечных квартирах, частью площади которых по решению органов опеки с 2005 года в обязательном порядке наделяется ребенок, эта площадь уже оплачена первоначальным взносом — кредит выдается в размере 50% от cуммы одобренного кредита. Эти деньги при продаже возвращаются на приобретение нового жилья. При этом на улицу такие семьи не выселяют: например, АИЖК объявило о начале создания жилого фонда социального найма. Это маневренный фонд, который будет формироваться в России для тех ипотечных заемщиков, которые допустили дефолт по своим обязательствам по кредитам — безнадежных должников. За год АИЖК планирует заключить соглашения по созданию такого фонда со всеми регионами.

Если же собственник сам решил продать проблемное жилье, то организуется круглый стол, на котором представитель банка и риэлтор, представляющий покупателя, совместно вырабатывают решение, каким образом будет осуществлен выкуп.

В заключение хотела бы сказать, что никому не стоит зарекаться от сложностей с карьерой и личных финансовых кризисов. Если вы чувствуете, что скоро ваше положение может измениться так, что вы не справитесь с ипотечным кредитом, в банк стоит прийти заранее. Кредитные учреждения уже выработали технологии, как справляться с этой ситуацией — вам могут предложить реструктуризацию долга, каникулы по платежам или заморозить штрафы, поскольку они вовсе не хотят получить ваше жилье. А если эти меры будут недостаточными, то продать «залоговое» жилье при общем согласии будет значительно проще.